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規範(fan)住房租賃市場主體經營行為
維(wei)護住房租賃承租人合法權(quan)益(yi)
——解讀(du)《關于整頓規範(fan)住房租賃市場秩序的意見》

  

  針對(dui)住房租賃市場存(cun)在的發布虛(xu)假房源(yuan)信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸(dai)款(kuan)、強(qiang)制(zhi)驅逐承租人等問題,近日(ri),住房和(he)城鄉建設部、國(guo)家(jia)發展改革(ge)委、公安部、市場監管(guan)總局(ju)、銀保監會(hui)、國(guo)家(jia)網信辦6部門印(yin)發《關于整頓規範(fan)住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》),規範(fan)住房租賃市場主體經營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quan)益(yi)。中國(guo)建設報(bao)特邀請(qing)住房和(he)城鄉建設部房kang)夭諧【喙guan)司(si)和(he)中國(guo)房kang)夭gu)價師與房kang)夭 腿搜?hui)(以下簡稱“中房學”)有關負責人對(dui)《意見》進(jin)行了(liao)解讀(du)。

  問︰《意見》出台的背(bei)景(jing)是什麼(me)?

  部房kang)夭諧【喙guan)司(si)有關負責人︰近年來,在大(da)力培育和(he)發展住房租賃市場一(yi)系列政策措施(shi)的引導下,我國(guo)住房租賃市場快速發展,為解決進(jin)城務工人員、新就業大(da)學生等新市民住房問題發揮了(liao)重要作用。但(dan)住房租賃市場同時存(cun)在眾多(duo)侵害租房群眾合法權(quan)益(yi)、影響社會(hui)和(he)諧穩定違法違規行為。2019年6月以來,住房和(he)城鄉建設部kang)部門按照黨中央(yang)對(dui)“不忘初心、牢記使命”主題教育的總體要求、中央(yang)紀委國(guo)家(jia)監委關于專項整治漠(mo)視侵害群眾利益(yi)問題的統一(yi)部署(shu),在全國(guo)範(fan)圍內(na)開展整治住房租賃中介機構亂象工作,並取得了(liao)初步成效。為進(jin)一(yi)步鞏固(gu)專項整治成果,住房和(he)城鄉建設部kang)部門聯(lian)合印(yin)發《意見》。《意見》突出問題導向,強(qiang)化有效監管(guan),將整頓規範(fan)住房租賃市場秩序的成果制(zhi)度化、常(chang)態化。

  問︰下一(yi)步將如何做好《意見》的貫徹落實工作?

  部房kang)夭諧【喙guan)司(si)有關負責人︰下一(yi)步,我們要以專項整治和(he)《意見》印(yin)發為契(qi)機,加(jia)大(da)監管(guan)力度,持續整頓規範(fan)住房租賃市場秩序,同時加(jia)強(qiang)制(zhi)度建設,建立規範(fan)住房租賃市場秩序的長效機制(zhi),不斷優化住房租賃市場環境chang) 萌褐謐夥扛殘摹/p>

  一(yi)是提高(gao)政治wo)疚弧8骷蹲》亢he)城鄉建設部門要認真學習《意見》,深刻領會(hui)《意見》內(na)容,把(ba)整治住房租賃中介機構亂象工作和(he)貫徹落實《意見》作為重大(da)政治任務,切實增強(qiang)責任感(gan)、使命感(gan)。因(yin)為住房租賃事關城鎮1.8億租房群眾,他們多(duo)數(shu)是外來ci)窆?嗽焙he)新就業大(da)學畢業生等新市民群體。《意見》就是解決新市民群體最急、最憂、最盼(pan)的緊迫關切,就是以實際行動踐行初心使命,讓他們感(gan)受到主題教育實實在在成效的具體舉(ju)措。各級住房和(he)城鄉建設部門要不折(zhe)不扣落實《意見》提出的工作要求,真正把(ba)市場亂象整治好。

  二是落實牽頭責任。各級住房和(he)城鄉建設部門要繼續發揮好牽頭單(dan)位作用,繼續協調發展改革(ge)、公安、市場、金融、網信等相關部門深度參與,共同貫徹落實《意見》中的各項政策舉(ju)措。同時,要強(qiang)化督促指(zhi)導,省(sheng)里要壓實責任wei) 欣鏌  羋涫擔 ba)《意見》精神貫徹到區縣,貫徹到“最後(hou)一(yi)公里”。

  三(san)是堅持標本兼治。各級住房和(he)城鄉建設部門既要治標,更要治本,把(ba)“當下改”與“長久立”結(jie)合起來,會(hui)同相關部門針對(dui)重點問題進(jin)行重點研究(jiu),把(ba)《意見》的貫徹落實與本地住房租賃市場存(cun)在的突出問題結(jie)合起來。同時,各級住房和(he)城鄉建設部門也(ye)要注意發揮行業自律的作用,由行業協會(hui)組織中介機構,公開承諾守(shou)法經營、誠信經營,接you)萇緇hui)公眾和(he)輿(yu)論監督,促進(jin)住房租賃市場健康(kang)發展。

  問︰《意見》著重解決住房租賃市場哪些(xie)突出問題?

  中房學有關負責人︰《意見》堅持問題導向,重點解決發布虛(xu)假房源(yuan)信息、違規收費、惡意克扣押金租金、租賃合同不備案、威脅恐嚇承租人、違規使用住房租金貸(dai)款(kuan)6項違法違規行為。同時,對(dui)采(cai)取“高(gao)進(jin)低出”(支付房屋(wu)權(quan)利人的租金高(gao)于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋(wu)權(quan)利人租金周期)、“租金貸(dai)”等經營模式的高(gao)風險住房租賃企業,提出了(liao)針對(dui)性的政策措施(shi)。

  問︰《意見》包括很多(duo)內(na)容,其中創新性亮(liang)點有哪些(xie)?

  中房學有關負責人︰《意見》內(na)容的創新性亮(liang)點很多(duo),其中主要有︰

  一(yi)是住房租賃企業開業報(bao)告(gao)。目前從you)倫》孔飭蘧  鈉笠蕩悠涿粕shen)至經營範(fan)圍,基本上(shang)看不出是住房租賃企業,多(duo)數(shu)是qiang)ke)技公司(si)的名稱,不便于租房群眾識別,也(ye)不便于監管(guan)。開業報(bao)告(gao)既不是企業資質(zhi)審批(pi),也(ye)不是備案,實際上(shang)是一(yi)種zhi)嬤 /p>

  二是規定轉租住房10套(間)以上(shang)的單(dan)位或個人應(ying)依法辦理(li)市場主體登記。目前各種zhi)餮牡dan)位或個人從you)倫》孔飭 畽  乇鶚俏拚站  畝慷dong),數(shu)量較多(duo)、魚龍混雜,長期以來游(you)離于監管(guan)之外,像“幾粒老鼠屎壞了(liao)一(yi)鍋湯(tang)”那樣,敗壞了(liao)整個住房租賃行業聲譽。

  三(san)是經由房kang)夭 突埂 》孔飭奩笠黨山壞淖》孔飭蘚賢 ying)即時辦理(li)網簽備案。合同即時網簽備案有助于解決未(wei)來可能發生的合同糾紛,並可以保障租購(gou)同權(quan)、房租抵扣個稅、積分落戶等ri)叩撓行 凳shi),為依法開展住房租金貸(dai)款(kuan)業務提供依據(ju),還可以及時bi)zhang)握(wo)住房租賃市場動態發展變化。

  四(si)是建設住房租賃管(guan)理(li)服務平台,該平台應(ying)具備機構備案和(he)開業報(bao)告(gao)、房源(yuan)核驗、信息發布、合同網簽備案等功能,並逐步實現(xian)該平台與綜合xian)衛li)等系統對(dui)接yin)/p>

  五是住房租賃企業應(ying)編制(zhi)房屋(wu)使用說明書,告(gao)知承租人房屋(wu)及配套設施(shi)的使用方式,提示(shi)消(xiao)防、用電、燃(ran)氣(qi)等使用事項。住房租賃企業對(dui)出租房屋(wu)進(jin)行改造或裝修的,裝修後(hou)空zhang)zhi)量應(ying)符合國(guo)家(jia)有關標準,不得危(wei)及承租人安全和(he)健康(kang)。

  六(liu)是各地住房和(he)城鄉建設部門要充(chong)分發揮住房租賃、房kang)夭 托幸敵 hui)(學會(hui))作用,房kang)夭 突埂 》孔飭奩笠導按右等嗽幣 躍踅郵(you)芐幸底月曬guan)理(li),強(qiang)化行業自律管(guan)理(li)。

  問︰關于當前住房租賃市場痛點難點,《意見》具體作出了(liao)哪些(xie)針對(dui)性規定?

  中房學有關負責人︰《意見》針對(dui)目前住房租賃市場的痛點難點,作出了(liao)許(xu)多(duo)具體有效的規定。

  例如,針對(dui)目前較普(pu)遍存(cun)在的虛(xu)假房源(yuan)信息問題,規定了(liao)保障租賃房源(yuan)信息真實性、有效性的辦法,包括︰所發布的房源(yuan)信息應(ying)實名並應(ying)滿足真實委托、真實狀(zhuang)況、真實價格(租金)的要求;同一(yi)機構的同一(yi)房源(yuan)在同一(yi)網絡信息平台僅可發布jia)yi)次(ci)wei) 誆煌 婪 嫉姆吭yuan)信息應(ying)一(yi)致,已(yi)成交或撤銷委托的房源(yuan)信息應(ying)在5個工作日(ri)內(na)從各種渠道上(shang)撤銷;網絡信息平台應(ying)核驗房源(yuan)信息發布主體資格和(he)房源(yuan)必要信息;住房和(he)城鄉建設部門有條件(jian)的,可建立房源(yuan)核驗基礎數(shu)據(ju)庫,通過(guo)提供數(shu)據(ju)接口(kou)、房源(yuan)核驗碼等方式,向房kang)夭 突埂 》孔飭奩笠怠?縲畔?教ㄌ └搜櫸瘛/p>

  針對(dui)亂收費、押金難退、惡意克扣押金租金問題,《意見》作出了(liao)以下規定︰一(yi)是收費之前應(ying)向承租人出具收費清單(dan),並由承租人簽字確認。如果承租人沒有簽字確認的,或者收費清單(dan)上(shang)沒有列明的收費內(na)容,不應(ying)向承租人收取。二是住房租賃合同期限屆(jie)滿時,除沖抵住房租賃合同明確約定的費用外,剩余(yu)的租金、押金等應(ying)及時退還承租人。住房租賃合同中沒有明確約定的費用,不得扣除。三(san)是承租人和(he)出租人續約的,房kang)夭 突共壞迷zai)次(ci)收取佣金。

  針對(dui)住房租賃金融業務方面(mian)存(cun)在的突出問題,比如租金貸(dai)、資金池(chi)、加(jia)杠桿,某些(xie)住房租賃企業因(yin)這類問題而爆(bao)雷,《意見》提出了(liao)相應(ying)的解決辦法︰一(yi)是加(jia)強(qiang)對(dui)“高(gao)進(jin)低出”“長收短付”經營模式住房租賃企業的監管(guan),並將租金、押金等納入監管(guan)賬戶;二是住房租賃企業租金收入中,住房租金貸(dai)款(kuan)金額佔比不得超(chao)過(guo)30%,超(chao)過(guo)比例的部分應(ying)于2022年年底之前逐步調整到位。

  需要指(zhi)出的是,某些(xie)“高(gao)進(jin)低出”的所謂住房租賃企業,實際上(shang)不是真正意義上(shang)的住房租賃企業,一(yi)開始(shi)可能就是打著住房租賃企業的旗號,借此行騙,應(ying)屬于詐騙行為。

摘自 《中國(guo)建設報(bao)》 2020.01.21 記者 周麗

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